今、大きな社会問題となっているのが所有者不明の土地の存在です。登記簿上の土地の名義が故人のまま何年も放置され、現在の所有者がどこの誰なのか分からなくなった土地を指します。なぜ、相続時に土地の名義を変更しなかったのか。それは相続人が複数人いた場合、相続登記には遺言書または遺産分割協議書が必要であるためです。遺言書は被相続人が用意していなければ当然ありませんし、相続税の申告が必要なかった（遺産が基礎控除額以下などの）場合には、遺産分割協議書は作成しない場合も多いでしょう。不動産の相続登記を先延ばしにした結果、次の相続、その次の相続が起きて、権利関係がどんどん複雑になっていきます。

その打開策として、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続財産に不動産がある場合、相続人等は、その所有権の取得を知った日（通常は相続開始の日）から3年以内に「相続登記」をしなければなりません。また、3年以内に遺産分割協議が成立しない場合には「相続人申告登記」が必要とされ、その後遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティー）の適用対象となります。令和6年4月1日より前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが義務化の対象となります。

なお土地の所有権移転登記には登録免許税がかかります。例えば、祖父→母→子と土地を相続した場合において、母が相続登記をしていなかったとします。この場合、子は本来2回分の登録免許税を納める必要がありますが、現在特例により、未登記であった1次相続分の登録免許税は免除されます。また、少額（100万円以下）の土地を相続取得した場合の所有権移転登記についても、登録免許税は免除されます。

この二つの特例は、令和7年3月31日までの特例です。

JA全中・JAまちづくり情報センター　顧問税理士●柴原　一